Standardowa pożyczka pod zastaw mieszkania zakłada, że nieruchomość należy do pożyczkobiorcy, ale finansowanie można zabezpieczyć również hipoteką na mieszkaniu innej osoby, na przykład małżonka czy wspólnika, o ile właściciel świadomie zgodzi się na ustanowienie zabezpieczenia, a pożyczkodawca zaakceptuje nieruchomość. Pożyczkobiorcą pozostaje wtedy firma, a rola właściciela mieszkania zależy od przyjętej konstrukcji zabezpieczenia. W wariancie podstawowym jest on dłużnikiem rzeczowym — wierzyciel może dochodzić zaspokojenia wyłącznie z udostępnionej nieruchomości, w granicach sumy hipoteki. W wariancie rozszerzonym dodatkowo poręcza pożyczkę, przez co odpowiada również osobiście, w granicach udzielonego poręczenia. Poręczeniu towarzyszy zwykle notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, które samo w sobie nie tworzy długu, a jedynie ułatwia jego dochodzenie. Poniżej wyjaśniamy, co to dokładnie oznacza i na co zwrócić uwagę.
Zabezpieczeniem nie musi być nieruchomość pożyczkobiorcy
Hipoteka obciąża konkretną nieruchomość niezależnie od tego, kto jest dłużnikiem, dlatego zabezpieczeniem cudzego zobowiązania może być mieszkanie osoby trzeciej. Oprócz pożyczkodawcy występują tu dwie odrębne role: pożyczkobiorca będący dłużnikiem osobistym oraz właściciel nieruchomości będący dłużnikiem rzeczowym. Pożyczkobiorcą jest firma — to ona zaciąga zobowiązanie i odpowiada za jego spłatę swoim majątkiem, a zakres tej odpowiedzialności zależy od formy prawnej działalności. Właściciel mieszkania, który zgadza się na ustanowienie hipoteki, staje się dłużnikiem rzeczowym — odpowiada wtedy nie osobiście, lecz „rzeczą”, czyli obciążoną nieruchomością. Jeśli dodatkowo poręczy pożyczkę, staje się również dłużnikiem osobistym i odpowiada także pozostałym majątkiem. Zakres tej odpowiedzialności omawiamy w dalszej części.
Dłużnik rzeczowy a poręczyciel — na czym polega różnica
To rozróżnienie ma dla właściciela mieszkania największe znaczenie. Ustanawiając hipotekę za cudzy dług, co do zasady nie staje się on poręczycielem. Poręczyciel (art. 876 Kodeksu cywilnego) odpowiada osobiście, w granicach udzielonego poręczenia; jeżeli strony nie postanowią inaczej, odpowiada jak współdłużnik solidarny (art. 881 Kodeksu cywilnego), więc wierzyciel może dochodzić zapłaty także z innych składników jego majątku. Dłużnik rzeczowy odpowiada wyłącznie z obciążonej nieruchomości, w granicach sumy hipoteki (art. 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) — wierzyciel może prowadzić egzekucję z tego mieszkania, ale nie sięgnie po pozostały majątek właściciela. Sytuacja zmienia się, gdy właściciel dodatkowo udzieli poręczenia. Wtedy do odpowiedzialności rzeczowej dochodzi odpowiedzialność osobista — właściciel odpowiada za spłatę pożyczki na równi z firmą, w granicach udzielonego poręczenia, dlatego egzekucja może objąć także inne składniki jego majątku, a nie tylko udostępnioną nieruchomość. W praktyce oznacza to, że w razie braku spłaty wierzyciel może dochodzić należności zarówno z obciążonego mieszkania, jak i z pozostałego majątku poręczyciela — na przykład z wynagrodzenia, oszczędności czy innych składników. Poręczeniu często towarzyszy notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji (art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego). Samo takie oświadczenie nie tworzy długu — pozwala jedynie wierzycielowi, po nadaniu klauzuli wykonalności, szybciej skierować sprawę do egzekucji, bez pełnego procesu sądowego. Właściciel, który nie jest dłużnikiem osobistym, może też poddać się egzekucji wyłącznie z obciążonej nieruchomości (art. 777 § 1 pkt 6 Kodeksu postępowania cywilnego) — takie oświadczenie samo w sobie nie oznacza udzielenia poręczenia. Dlatego podpisanie poręczenia to zobowiązanie znacznie szersze niż samo udostępnienie nieruchomości — decyzję warto podjąć z pełną świadomością.
Mieszkanie rodziny lub wspólnika: potrzebne zgody
W praktyce często zabezpieczeniem bywa mieszkanie małżonka, wspólnika lub rodzica, który chce wesprzeć firmę. Jest to dopuszczalne, o ile właściciel wyraża w pełni świadomą zgodę i nie ma przeszkód w księdze wieczystej. Sama zgoda musi mieć określoną formę: oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki składa się w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego), a hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej (art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece) — ustna deklaracja nie wystarczy. Warto dodać, że istniejąca hipoteka na nieruchomości nie musi przekreślać możliwości kolejnego finansowania. Szerzej wyjaśniamy to w artykule pożyczka pod zastaw nieruchomości już obciążonej hipoteką.
Ryzyko właściciela i co dzieje się po spłacie
Zakres ryzyka właściciela zależy od tego, jak skonstruowano zabezpieczenie:
- Sama hipoteka — właściciel jest wyłącznie dłużnikiem rzeczowym. W razie braku spłaty wierzyciel może prowadzić egzekucję tylko z obciążonej nieruchomości (w skrajnym przypadku sprzedaż w licytacji), ale nie sięga po pozostały majątek właściciela.
- Hipoteka i poręczenie — jeśli właściciel dodatkowo poręcza pożyczkę, odpowiada również osobiście, w granicach udzielonego poręczenia, więc egzekucja może objąć także inne składniki jego majątku, nie tylko nieruchomość.
W obu wariantach mechanizm jest podobny: po wygaśnięciu wszystkich wierzytelności zabezpieczonych hipoteką — o ile z danego stosunku nie mogą już powstać kolejne zabezpieczone wierzytelności — hipoteka wygasa. Wierzyciel ma obowiązek dokonać czynności umożliwiających jej wykreślenie; w praktyce wydaje właścicielowi oświadczenie (tzw. kwit lub list mazalny), na podstawie którego właściciel składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego.
Jak wygląda to w Funduszu Ostoja
Powyższe zasady opisują ogólny mechanizm. Model Funduszu Ostoja jest dalej idący: osoba trzecia, która udostępnia nieruchomość jako zabezpieczenie, występuje nie tylko jako dłużnik rzeczowy, ale także jako poręczyciel pożyczki (art. 876 Kodeksu cywilnego) i składa notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji (art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego), a na jej nieruchomości ustanawiane jest zabezpieczenie hipoteczne. W praktyce oznacza to, że właściciel bierze na siebie odpowiedzialność szerszą niż samą rzeczową — dlatego decyzja o takim zabezpieczeniu powinna być w pełni świadoma. Warunkiem jest, aby właściciel nieruchomości był powiązany z pożyczkobiorcą — na przykład jako wspólnik albo małżonek przedsiębiorcy. Finansowanie kierujemy do firm, a każdą sytuację oceniamy indywidualnie. Więcej informacji znajduje się na stronie pożyczki pod zastaw nieruchomości.
Zastrzeżenie
Materiał ma charakter informacyjny i edukacyjny, nie stanowi oferty w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani porady prawnej lub finansowej. Warunki finansowania, dostępne kwoty i formy zabezpieczenia ustalane są indywidualnie po analizie konkretnej nieruchomości i księgi wieczystej.